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工程贷款找贷款公司贷款靠谱吗?有怎样的风险呢?

2017-09-29 09:55 2345 浏览量:438

摘要 | 其实做工程的也是很需要资金的,也经常需要找贷款公司进行贷款,但是工程贷款有什么风险呢?仔细看看下面的文章就会有答案哦!

其实做工程的也是很需要资金的,也经常需要找贷款公司进行贷款,但是工程贷款有什么风险呢?仔细看看下面的文章就会有答案哦!

在建工程抵押是预告登记还是普通的抵押登记,从而决定银行在本案中是否享有优先权。现分析如下:

在建工程抵押是预告登记还是一般抵押登记:一种观点认为是预告登记,因为以将来建好的房屋为抵押标的,登记时房屋尚不存在,抵押物尚不存在,也不能特定化,符合预告登记特征,因此在建工程登记应为预告登记,规定,以房屋建设工程设立抵押及其抵押权的转让,当事人可以共同申请预告登记。第六十条规定“新建房屋所有权初始登记后,其房屋建设工程登记转为房地产抵押权登记。主要依据即为原告提供的预告登记证(房屋建设工程抵押)。另一种观点认为在建工程抵押登记为一般抵押登记,在抵押时,虽然房屋尚不存在,不能以房屋的标准确定权利主体,但抵押物是法律上明确权属的除房屋外的不动产,权属可通过建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证确定,且已向登记机关登记了标的物,第三人可从登记机关查阅到抵押标的,符合特定化、使用价值和可转让的特征,因此应为一般抵押登记。 抵押物的交换价值不同。在建工程抵押时,在建工程具有交换价值,可通过处分抵押物得到价值补偿。一般抵押登记中抵押物同样具有交换价值,可通过转让而获得价值补偿。而预告抵押登记时,预告抵押登记仅可以撤销,而不能转让,因不能交换而无法体现交换价值。

抵押登记后产生的抵押权不同。在建工程抵押登记,因抵押物具有交换价值和可转让性,具备实现抵押权的现实条件。一般抵押登记除赋予抵押权人债权请求权外,还有为实现抵押权而必备的变价请求权和优先受偿权。而预告登记抵押,因抵押物不具有流通性,从而无交换价值,仅是保证抵押人将来在约定条件成就或期限届满时获得排他的请求,不具备实现抵押权的现实条件。

在建工程抵押登记在理论上更接近一般抵押登记,而与预告登记差别较大,在建工程抵押物具有交换价值和可转让性。而预告登记抵押物不具有交换价值与可转让性,无法实现抵押功能,所以在建工程抵押登记具有法律一般抵押登记所要求的法理条件。

其次,现实中,法律也对在建工程抵押登记进行明确规定,从法律规定及法律体系角度看:第一,2000年最高人民法院颁布的《最高人民法院关于适用若干问题的解释》,该解释第四十七条规定“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效”。因担保法法律仅确立了一般抵押登记所产生的一般抵押权,未区分一般抵押登记与预告登记,在司法解释中对该种登记属预告登记还是一般登记未予以明确,仅确立当事人可将在建工程作为抵押物,应属沿用法律规定,未创设新的预告抵押登记,法院在实践中判决在建工程抵押权有优先受偿权。第二,2007年颁布的中华人民共和国物权法在第二章第一节不动产登记章节第二十条规定了预告登记(当事人签订房屋买卖合同或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产前,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效)。而在建工程抵押出现在而物权法第十六章第一节一般抵押权的第一百八十条第五款,债务人或者第三人有权处分的正在建造的建筑物可设定抵押。第三,2008年颁布的房屋登记办法在第三章第二节抵押权登记章节第六十条、第六十一条规定了在建工程抵押权登记,尤其第六十二条规定“在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记”。说明在建工程抵押登记有别于房屋抵押登记。且在预告登记章节未出现在建工程抵押登记种类。从上述规定来看,无论在物权法还是房屋登记办法中,预告登记与一般登记分属不同章节。在建工程抵押登记均规定在一般抵押章节,而非出现在预告登记章节。从体系来看,在建工程抵押登记应为一般抵押登记。

第三,从法律效力层级来讲,本案中根据房地登记机关出具的上海市房地产登记证明预告登记(房屋建设工程抵押),认定本案登记为预告登记。笔最后,在司法实践观点改变前,银行应做到以下两点。第一,关注在建工程进度。银行在合同中应明确借款人在建工程现房登记的详细条件,及借款人未进行现房登记应履行的具体义务,明确违约责任,使借款人能预见不履行的法律后果。对于存量在建工程抵押,应及时加强与在建工程人的沟通争取其配合银行办理现房抵押登记,在当事人不配合进行一般抵押登记时,应第一时间办理查封手续,取得首封权,取得处置上的主动。在没有其他抵押权的情况下,银行的利益有望得到保障。第二,在与客户办理贷款时,在合同中多留几个联系电话号码,并明确相互通信地址,且约定按双方约定地址向对方发送信件即产生银行通知义务完成的约定,如果任何一方的地址发生变更,应及时通知对方变更。贷款银行在现房抵押登记条件成就或期限届满时,及时通知在建工程登记人办理一般抵押登记,否则及时采取查封措施。

贷款与风险同在,工程贷款找贷款公司的话还不如找银行进行借贷,因为银行相对要安全一点。 

责任编辑:2345小编
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