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商用物业开发、抵押贷款主要风险是什么

2017-10-09 10:09 2345 浏览量:1170

摘要 | 近几年,商用物业开发、抵押贷款快速发展。面对完工风险、运营风险等诸多隐患,链接土地储备中心等多方管理部门、多措并举防范各类风险,就成为当下商用物业开发、抵押贷款风控领域的关注重点。近日某项目决定利用银行贷款3000万元用于商用物业开发。让我们一起分析分析这商用物业开发、抵押贷款存在些什么风险呢?

近几年,商用物业开发、抵押贷款快速发展。面对完工风险、运营风险等诸多隐患,链接土地储备中心等多方管理部门、多措并举防范各类风险,就成为当下商用物业开发、抵押贷款风控领域的关注重点。近日某项目决定利用银行贷款3000万元用于商用物业开发。让我们一起分析分析这商用物业开发、抵押贷款存在些什么风险呢? 最近一系列政策措施的出台,使房地产开发企业用于购买土地等前期投入的资金量大幅增长,而通过销售房地产来收回资金的节点推迟且回笼速度缓慢;与此同时,房地产开发企业无论在证券市场的直接融资途径,还是向银行间接融资,都遇到了空前的困难,更有一些房地产开发企业不惜面对高昂融资成本,转而求助于信托手段来融资。解决资金短缺问题,无疑是最近几年来房地产开发企业的头等大事,而商用物业开发、抵押贷款就可以解决。 与此同时,各家商业银行一直对商业地产开发贷款情有独钟,对成熟商用物业作抵押的贷款更是十分钟爱。商用物业开发、抵押贷款与其他固定资产类贷款相比,贷款金额大,用途相对简单,租金收入作为还款来源清晰可预见,加上有不动产抵押,担保方式较为可靠安全,银行控制风险相对容易,而且收益更高。商业银行与房地产开发企业的共同需求,使商用物业开发、抵押贷款业务在近几年得到快速发展。 通过对商用物业开发、抵押贷款合规审查、项目评估、信贷审批、贷后管理、内外部审计以及处理不良贷款等环节的全过程分析,发现存在以下主要风险点:

   一是因开发阶段借款人、股东资金实力问题引发的完工等风险。包括:出资不实引发资本金杠杆过大的风险;名股实债期限不匹配引发资金链断裂风险;资金缺口引发商用物业完工风险;商用物业无法按时竣工引发在建工程抵押物风险;银行失去在建工程优先受偿权引发商用物业还款风险。

   二是因租售初期业态定位、租售团队能力问题引发的运营等风险。包括:项目品质与业态定位不协调引发招商不顺风险;业态定位与政府规划不一致引发招商没有政府支持风险;非专业租售团队缺少客户资源、不熟悉招商技巧引发竞争力不足风险。

   三是因物业存续期间借款人诚信问题引发放大贷款金额等风险。包括:借款人夸大租赁合同收入、高估商用物业价值引发放大商用物业贷款金额风险;借款人不按贷款合同约定将商用物业抵押贷款挪作他用引发合规性风险;借款人违反贷款合同约定,实施二次抵押引发还款来源不足和抵押物难以处置风险。

   四是物业存续期间因租户质量、同业竞争力问题引发的现金流短缺等风险。包括:新商用物业低租金倾销造成长期租户提前退租,或减低租金引发运营资金不平衡风险,电商异军突起逼迫传统客户撤离高档办公楼和商场引发商用物业调整业态风险,“短期租约+相对较长免租期”将引发商用物业现金流不稳定的风险。

  

责任编辑:2345小编
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